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제 목 l제31회 공인중개사 이의신청 문제

의견 제시 내용 - 부동산학개론 A형 27번


27. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성 지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생 

○ 현금유입은 1년자 1,000만원, 2년차 1,200만원 

현금유출은 현금유입의 80% 

○ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95 

○ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90 


① 1.15 ② 1.20 ③ 1.25 ④ 1.30 ⑤ 1.35

공단 가답안 ③


1년 후 현금유입 1,000만원의 현재가치 950만원 = 1,000만원 × 일시불의 현가계수 0.95

2년 후 현금유입 1,200만원의 현재가치 1,080만원 = 1,200만원 × 일시불의 현가계수 0.90

따라서, 현금유입의 현재가치 합 2,030만원 = 950만원 +1,080만원


현금유출은 현금유입의 현재가치 합의 80%이므로

(문제의 세 번째 조건에서 현금유입의 80%가 아닌, 현금유입의 현재가치합의 80%라고 명시했어야 한다.)

현금유입의 현재가치 2,030만원 × 0.8(80%) = 현금유출 1,624만원 따라서, 

수익성지수(PI) 1.25= 

2,030만원 

 

1,624만원 


그러나, 문제의 조건 세 번째 항목인 현금유출은 현금유입의 80%... 이 조건이 문제에서 하자가 되는 내용이다.

현금유출은 현금유입의 80%가 아닌, 현금유입 현재가치 합의 80%라고 정확하게 명시했어야 위와 같이 수익성지수가 1.25가 계산된다.

현금유입의 합(2,200만원)과 현금유입의 현재가치 합(2,030만원)은 전혀 다른 개념이고, 그 값도 다르다.


문제의 조건대로 현금유출의 값을 구할 때, 현금유입의 80%를 적용하면 2,200만원(=1년차 1,000만원 + 2년차 1,200만원)이 되고, 2,200만원 × 0.8(80%) = 1,760만원이 된다. 이러한 결과를 사용하면 수익성지수를 구하면

약 1.1534가 계산되는 오류가 발생한다. 이러한 이유 때문에 해당 문제는 문제조건의 오류를 인정하고 보기문항에 약 1.1534가 제시되지 않았으므로 계산문제에서 정답이 두 개가 될 수 없으며, ①번 ③번 복수정답이 될 수 없다. 따라서 ‘정답 없슴’ 처리해야 합당할 것이다. 

수익성지수(PI) 1.1534 ≒ 

2,030만원 

 

1,760만원 

[제31회 공인중개사 자격시험 민법 A형 79번 기출문제]


79. 乙은 甲소유의 X상가건물을 甲으로부터 임차하고 인도 및 사업자등록을 마쳤다. 乙의 임대차가 제3자에 대하여 효력이 있는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 乙이 폐업한 경우 

ㄴ. 乙이 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우 

ㄷ. 丙이 乙로부터 X건물을 적법하게 전차하여 직접 점유하면서 丙명의로 사업자등록을 하고 사업을 운영하는 경우 


① ㄱ ② ㄷ ③ ㄱ, ㄴ ④ ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ



[산업인력공단 가답안]

2번


[이의제기]

99번의 (ㄴ) 지문

(ㄴ) 乙이 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우



[근거]


(1) 상가건물임대차보호법 [시행 2020. 11. 1.] [법률 제17471호, 2020. 7. 31.]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.


(2) 판례의 태도

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로 ( 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 참조), 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다.[대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결]


[비교판례 – 지문 (ㄷ) ]

부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.[대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결]



(3) [대법원 2006.10.13. 2006다56299]와[대법원 2006.1.13. 2005다64002]와의 구별

① 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002)는 것은 종전 임차인의 대항력이 전대차임에도 불구하고 그대로 유지된다는 의이고(지문 (ㄷ))이고,

사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우에는 상가건물 임대차보호법상의 (종전) 대항력그대로 존속한다고 할 수 없다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299)는 것은 이미 폐업신고를 하였기 때문에 종전의 대항력은 상실되고, 임차인이 임대차관계가 유지되고 있던 상황에서 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우에는 그때부터 새로운 대항력이 발생한다는 의미이다. 따라서 새로운 사업자등록을 하면 그 다음날 0시부터 새로운 대항력이 발생한다.


(4) 乙의 임대차가 제3자에 대하여 효력이 있는 경우는 ?

민법 A형 79번 기출문제는 종전임차인의 대항력이 그대로 유지되는지를 묻는 문제가 아니고, 임차인의 임차권이 제3자에 대한 효력, 즉 대항력이 있는지여부를 묻는 문제이다.

따라서 폐업신고를 하고 다시 사업자등록을 한 경우이므로 새로운 대항력, 즉 제3자에 대한 효력이 발생한다.



[결론]

그러므로 2번과 4번 지문이 복수정답으로 인정되어야 한다.


 

[주장의견]


 

세법 A29번 문제는 선택지 중에 답이 없는

 

 것으로 모두 정답처리 되어야합니다 .


출제된 문제를 살펴보면 양도소득세 감면액을 물어보는 문제로서, 소득세법 제90조 제1항 양도소득세 감면액 계산산식의 A,B,C,D,E의 변수를 단순히 제시하여 계산하여 풀도록 한 문제로 사료됩니다.


따라서 결과적으로 단순히 소득세법 제90조 제1항 산식(하기 제시)에 따라 문제에서 제시된 금액을 대입하여 계산하는 문제입니다.


<소득세법 제90조 제1항 산식>

양도소득세 감면액= A*(B-C)/D*E


A: 104조에 따른 양도소득 산출세액

B: 감면대상 양도소득금액

C: 103조 제2항에 따른 양도소득 기본공제

D: 92조에 따른 양도소득 과세표준

E: 이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에서 정한 감면율


하지만, 여기서 문제의 오류가 있습니다.


상기 산식 C의 양도소득 기본공제는 소득세법 제103조 제2항에 따른 양도소득 기본공제를 말하는 것으로서, 소득세법 제103조 제2항은 양도소득금액에 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제 하도록 하는 내용입니다. 따라서 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 공제하고 남은 공제액을 C의 금액으로 사용하여야 합니다.


출제된 문제의 양도소득 과세표준은 20,000,000원이므로 양도소득금액은 22,500,000원입니다. 이 중 감면대상 양도소득금액이 7,500,000원이므로 감면대상외 양도소득금액은 15,000,000원이 됩니다. 따라서 감면대상외 양도소득금액이 기본공제금액 2,500,000원을 넘어가므로 모두 감면대상외 양도소득금액에서 공제되고 실질적으로 감면대상 양도소득금액에 공제되는 금액은 없습니다.


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